摘要：本文简析了《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号，以下简称《办法》）的出台背景。对《办法》出台后如何实施查询进行了思考，提出不动产登记机构应当以依法查询为原则、以分类查询为导向、以便民高效为目标，规范流程，完善措施，规范开展不动产登记资料查询工作。

关键词：档案利用  不动产登记资料  查询工作

 

正文

随着我国不动产统一登记制度的实施，不动产登记资料（本文认为，《办法》中的不动产登记资料，也可以称为不动产登记档案）查询也成为不动产登记机构重要的日常工作之一。不动产登记资料作为一种与民生、经济息息相关的档案资料，查询利用率较高，在保护权利人合法权益、维护不动产交易安全等方面，具有重要的、不可替代的价值。有关不动产登记资料的查询、复制的规定，散见于《物权法》（主席令第62号）、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）中，并且与《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号，尚未废止）和《土地登记资料公开查询办法》（国土资源部令第14号，2018年3月2日废止）的规定不一致，不利于指导各地不动产登记机构开展查询工作。在此背景下，原国土资源部制定出台了《办法》，于2018年3月2日公布并实施。

《办法》提出依法、便民、高效的查询原则，充分体现了依法治理、方便群众的立法思想，突出了不动产登记资料查询工作的服务性。《办法》明确不动产登记机构是不动产登记资料的查询、管理机构。对不动产登记机构来说，需要强化服务意识，规范和调整查询工作内容、程序，严格按照《办法》规定开展查询工作，并创新查询方式、提高查询效率，认真贯彻落实依法、便民、高效的原则和要求。

1以依法查询为原则

1.1认真学习《办法》及相关法律法规内容。《办法》虽然只是部门规章，法律效力层级较低，但其内容具体、操作性强，对不动产登记资料查询工作有较强的指导意义。并且，《办法》与之前的《房屋权属登记信息查询暂行办法》《土地登记资料公开查询办法》规定有不一致的地方。所以，各地不动产登记机构首先应该组织工作人员学习《办法》内容，通晓《办法》的各项规定；其次还应学习相关的《物权法》《不动产登记暂行条例》《档案法》《保密法》等，从而深刻理解和把握《办法》的精神实质，规范不动产登记资料查询和管理工作；再者还需要了解《继承法》《公司法》《破产法》《民法总则》等有关条款内容，依法认定继承人、受遗赠人、清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等视同权利人本人的查询主体身份。

1.2严格按照《办法》规定进行查询。《办法》对不动产登记资料的查询内容、查询程序、查询主体分类认定、资料保护等均作了详细规定，还规定了不予查询的情况，同时对登记机构及其工作人员和查询人的行为进行了规范，违反规定的要承担相应责任、接受处罚。因此，不动产登记查询工作人员应当遵循“法无授权不可为、法定职责必须为”的原则，不符合查询条件的不予查询，符合查询条件的必须查询，并按照规定程序查询；查询人应当根据自己的查询权限申请查询，并提交相应的申请材料；查询过程中，所有能够接触到不动产登记资料、获得相关信息的人员，都具有保护不动产登记资料安全的义务，避免发生毁损、丢失、被篡改、泄密等情况。

1.3 对违法违规行为的处罚和责任追究。相对于不动产登记发证工作的“窗口”地位，登记资料查询工作则处于“幕后”位置，不仅社会关注度较低，而且不动产登记机构本身也不够重视，登记资料安全管理不到位、不按规定程序查询、查询范围过宽或过窄、登记信息泄露等现象在一些不动产登记机构不同程度地存在。由于该工作领域违法违规行为的危害大多是隐性的、间接的，不会立即显现出来，所以常常被忽视、甚至意识不到。但是，不动产登记信息中包含大量的企业、个人信息，如姓名、住址、联系方式、身份证号。如果泄露，有可能会给当事人造成危害，成为不法分子谋取私利的工具。随着网络和信息技术的发展以及不动产登记资料管理的数据化，该工作领域违法违规现象更加隐秘且呈现多发趋势，社会危害将会增大。因此，不动产登记机构应当建立健全防范和监管机制，对查询工作中的违法违规行为严肃处理，情节严重的按照《办法》规定交由相关部门进行处罚或追责。

2 以分类查询为导向

《办法》明确了分类查询的指导思想，对不动产登记资料查询主体进行了详细划分，并规定了各类主体的查询权限，解决了不动产登记资料哪些人可以查、能查什么、怎么查、怎么用的问题，操作性、指导性较强，在方便群众、保障交易安全的同时，兼顾保护权利人隐私。笔者根据《办法》内容以及相关法律法规规定，结合查询工作实际，对不同查询主体范围及其相应的查询权限、需要提交的申请资料等进行了梳理，具体见《不动产登记资料分类查询梳理表》。

就本文图表的说明：《办法》第三十一条规定“有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定”。^[1]鉴于该具体办法尚未出台、而有关国家机关查询不动产登记资料情况较多的现状，笔者依据《不动产登记暂行条例》第27条、《不动产登记暂行条例实施细则》第97条、《不动产登记操作规范（试行）》20.1.3款和20.2.4款规定，将“有关国家机关”作为一类查询主体进行了梳理。至于国家机关之间共享不动产登记信息工作，笔者认为应该依据共享信息的内容、种类等分别制定信息共享办法，不宜一概而论。待国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法出台后，再按新的办法执行。

3 以便民高效查询为目标

不动产登记资料查询服务对象主要是广大群众，方便快捷查询是群众的期望，也应当是不动产登记机构的工作目标。不动产登记机构在依法查询的前提下，要做好以下几方面工作：

3.1 强化服务意识，做到主动服务。不动产登记资料的利用率越高，说明其保存价值越大。不动产登记机构要树立和强化服务观念，在热情、耐心提供查询服务的同时，主动了解查询人的意图，为查询人提供有价值的、全面的资料信息，因为多数情况下，查询人并不清楚登记资料中包含哪些内容、也不了解登记资料之间的关联关系。此外，不动产登记机构要定期对不动产登记资料查询利用现状进行统计分析，调查研究各类查询主体需求，掌握不动产登记资料价值规律，不断改进查询服务措施，充分发挥不动产登记资料在保护权利人合法权益、保障不动产交易安全等方面的重要作用。

3.2提高查询质量，做到精准服务。加强查询工作人员业务培训，使之不仅熟悉档案管理业务、具备计算机操作技能，还要了解各类不动产登记业务，熟悉不动产登记资料的类别、内容等，以及不动产登记资料之间的关联关系，保证调取资料、提供查询结果、或者出具查询结果证明的精准性。此类证明具有法律效力，对于相关的经济纠纷化解、案件审理等具有至关重要的凭证作用，因此，查询工作人员要慎重对待，要通过不同的检索方式查询验证，并认真核对、确保无误后，再出具查询结果证明。

3.3拓宽查询途径，做到便捷服务。要不断提高不动产登记资料管理的信息化水平，通过对不动产统一登记之前的房屋登记、土地登记、林权登记等存量登记信息数据整合，以及所有不动产登记资料的数字化整理，建立起数据完整、关联准确的不动产登记信息数据库。并在此基础上开发查询利用模块，建设网上便民信息查询系统，或在不动产登记服务大厅配置自助查询机，或利用网络技术，为不同查询主体提供相应查询权限的查询终端，在保证信息安全的前提下，实现远程化、多方式自助查询。 

参考文献：

[1]《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号）

( 作者单位:王伟英, 鹤壁市不动产登记中心 来稿日期:20180406 )

作者简介：王伟英，女，1974年12月出生，1997年毕业于郑州大学档案学专业。1997年8月参加工作以来，一直从事档案管理工作。现工作单位为鹤壁市不动产登记中心，任副研究馆员专业技术职务。先后发表档案专业论文10篇，主持和参与制定本部门档案管理技术规范6项。2013年取得档案副研究馆员任职资格。研究方向：房地产档案管理，不动产登记档案管理。